Boligmarkedet 2.0
Boligmarkedet har de seneste år oplevet voldsom vækst og dertilhørende værdistigninger. Dette skyldes bl.a. muligheden for afdragsfrie lån men også pga. det lidt poppede “forældrekøb” som engang hed “udlejning af fast ejendom til sine børn”. Helt kort er fordelene ved forældrekøb:
- Barnet får en bolig til rimelige penge (der er ingen der skal tjene på det)
- Underskuddet i “virksomheden” kan fratrækkes i personlig indkomst – hvilket betyder at statskassen betaler op til 62 kr. pr. 100 kr. underskud
- Forældrene opnår en ejendomsinvestering som typisk er en god forretning (typisk mindst 50.000 pr. år i avance over en tiårig periode)
Personligt var jeg i min tid som revisor selv med til at etablere et samarbejde med en bank om netop forældrekøb.
Når det så er sagt er forældrekøbs-manien nok på retræte. Men men men, ny benzin står klar i dunkevis til at blive hældt på boligmarkedet:
- Særlig dækkende obligationer (SDO’er) – SDO’er giver mulighed for uendelig løbetid!
- “Børnekøb”
Børnekøb spår jeg personligt til at blive det store hit de næste 10 år. Velfærden stiger i Danmark og danskerne bliver rigere og rigere – særligt min generationen kommer formodentlig til at opleve dette i stor grad.
Men hvorfor lige børnekøb? Jo fordi der er samme fordele som forældrekøb OG mere til.
Mange ”ældre” danskere har stor friværdi i deres ejendomme. Denne friværdi kan f.eks. anvendes til at finansiere pensionen, men hvordan frigøres disse midler uden at flytte i alm. lejebolig eller optage lån?! Svaret er f.eks. børnekøb.
Ideen er at børnene køber forældrenes ejendom og efterfølgende udlejer den. Naturligvis kræver dette at børnene har midler til at optage et lån, men man kan f.eks. nøjes med at låne 50 % i kreditforeningen og låne de sidste 50 % af forældrene. Herved får forældrene en stor sum penge (50 % af salgsprisen) i hånden og den resterende del (lånet hos forældrene) kan f.eks. afdrages via den årlige skattefri gave (ca. t.kr. 50). Som sidebemærkning kan nævnes at ejendommen kan handles til faktisk markedspris eller helt ned til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering.
Foruden finansieringen slipper forældrene uden om ejendomsværdiskatten og børnene kan fratrække evt. underskud i den personlige indkomst (overskud beskattes tillige). Hertil kan man slippe for arveafgiften (15 % for børn) og hvis børnene selv er vokset op i huset kan de principielt sælge ejendommen skattefri senere hen (dette afhænger dog nok af retspraksis når de første sager dukker op!). Ekstra bonus er også at ejendomsskat, vand, skorstensfejer etc. kan fratrækkes på skattebilletten som omkostninger i virksomhedens drift.
Naturligvis er der også et par ulemper ved børnekøb. F.eks. skal skødet tinglyses og realkreditlånet skal naturligvis også tinglyses. Det private lån hos forældrene behøves ikke tinglyses. Herudover skal forældrene naturligvis betale en husleje til børnene, lejen lejen kan dog evt. udlignes ved f.eks. ydelse på netop den gæld som børnene har optaget hos forældrene.
Forudsætningen for at hele denne ”finte” er dog at der er tale om “selvstændig virksomhed”. Såfremt der f.eks. betales for lav husleje risikerer man at komme i problemer med Skat.
Konklusion: Jeg sætter gerne en rund dansk femmer med hul på højkant og påstår at ovenstående bliver et hit fremover.
Ønsker du mere information om ovenstående er du naturligvis velkommen til at kontakte mig
VIGTIGT – undertegnede kan ikke holdes ansvarlig for disponeringer på baggrund af ovenstående. Der er helt og aldeles tale om egne meninger og holdninger.
Eksterne links:
Notat fra skat
HLB
Publikation om forældrekøb
Af:
Kasper Engelbrecht Østergaard
Kategorier: Business